Soluciones para designar presidente de la comunidad de propietarios

En esta noticia nos centraremos en el análisis de las circunstancias del nombramiento del cargo de presidente de las comunidades de propietarios, y nos plantearemos a quién puede designarse como presidente, si es un cargo obligatorio, qué alternativas existen en caso de que haya discrepancia entre la comunidad y la persona designada como presidente, y planteamos soluciones para el caso de que haya personas que no quieran aceptar esta designación.

¿Existe obligación de aceptar el cargo de presidente mi comunidad de propietarios?

La primera cuestión que se nos plantea es si este cargo es obligatorio. La respuesta es que sí lo es. Algunas personas no queremos asumir obligaciones y cargas porque consideramos que nuestro día a día ya es suficientemente complejo como para tener que asumir, además, otras cargas como la de gestión de nuestra comunidad. Pero realmente esta carga corresponde a todos los copropietarios, porque al fin y al cabo todos son titulares de una propiedad y existe responsabilidad es velar por ella y gestionarla de la mejor forma posible. Y cuando se refiere a una propiedad dentro de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, esta administración debe realizarse en coordinación con el resto de copropietarios. Así, el nombramiento de presidente es un cargo obligatorio, por lo que la persona designada no puede oponerse al nombramiento. 

Dicho esto, nada impide que la persona designada plantee a la junta de propietarios su situación personal y que este órgano adopte una decisión sobre su nombramiento. La junta podría acordar eximir a una determinada persona de sus obligaciones. Para ello es conveniente que el presidente exponga su situación personal indicando las razones que le impiden ejercer el cargo y, mejor aún, que haga alguna propuesta constructiva como plantear posponer el nombramiento en lugar de simplemente manifestar la imposibilidad de ejercerlo. Las causas eximentes que suelen aceptarse con mayor frecuencia son la edad o situación de enfermedad, cuando estas circunstancias son realmente impeditivas.

Esta obligatoriedad existe tanto si el nombramiento es aleatorio como si existe un turno rotatorio establecido en estatutos o mediante acuerdo de junta.

¿A quién puede designarse presidente?

El cargo debe recaer en un propietario de cualquiera de los elementos que integran la división horizontal, tanto si vive como si no reside en el edificio. No puede designarse a los arrendatarios, ocupantes, a terceras personas o al administrador para ejercer el cargo de presidente. Si hay varios cotitulares de un elemento privativo, cualquiera de ellos puede ser designado presidente. Cuando el propietario del inmueble sea una persona jurídica (una sociedad limitada, por ejemplo), esta es la que deberá ser designada presidente. En este caso, las funciones propias del cargo serán ejercidas por el representante legal de la sociedad. 

¿Qué pasa si se nombra un presidente que no es propietario?

En caso de nombramiento de una persona que no es propietaria, el acuerdo es impugnable porque este presidente no reúne los requisitos necesarios para ostentar el cargo. Esta situación no es infrecuente en la práctica, cuando se nombra, por ejemplo, a un presidente que realmente es un hijo del titular registral del inmueble. En este caso, este acuerdo es impugnable, aunque probablemente la resolución judicial sobre la nulidad del acuerdo se notificará cuando ya haya transcurrido el plazo de ejercicio del cargo. 

La duda que se plantea en este caso es si los acuerdos adoptados y ejecutados por el presidente designado indebidamente son válidos y eficaces. La respuesta es que sí: el hecho de que el presidente no reúna los requisitos para ser presidente de la comunidad no convierte los actos realizados en inválidos: por ejemplo, una reclamación judicial de deuda a un propietario moroso no es impugnable si el presidente facultado para el ejercicio no reúne requisitos, porque realmente la legitimación activa para la acción corresponde a la comunidad y no al presidente como persona física.

¿Cuál es la solución que establece la ley cuando no hay forma de designar un presidente?

La solución se establece por la vía del proceso de equidad, que es un procedimiento muy poco utilizado en derecho procesal. La solución que establece la Ley es que, en caso de que no haya acuerdo, el propietario designado podrá solicitar al juez competente que se le exima del ejercicio del cargo, disponiendo para ello del plazo de un mes. La junta de propietarios también podría recurrir a este procedimiento si le resultara imposible nombrar un presidente. En este caso el juez resolverá lo que considere conveniente. El tema es que los tempos de tramitación judicial son tan lentos y el juez puede conocer tan poco de la situación real de la comunidad que probablemente la solución llegará tarde y no será de gran utilidad.

Y en los relativamente pocos casos que ha habido pronunciamientos judiciales, la tendencia es a no eximir del ejercicio del cargo, especialmente cuando hay un administrador que es quien realmente asume el peso de la gestión de la comunidad.

Pero, ¿realmente cualquier propietario puede ejercer de presidente?

No solo cualquier propietario puede ejercer como tal, sino que es conveniente que todos los copropietarios tengan la oportunidad de ejercer el cargo para conocer el inmueble e implicarse en su gestión. Dicho esto, habrá personas más habituadas a la gestión y otras que tengan a priori menos habilidades o menos disponibilidad. En estos casos puede ser útil establecer colaboraciones entre vecinos, designando cargos de apoyo como el de vicepresidente, de forma que cada persona pueda aportar sus habilidades específicas y conseguir mayor implicación, a parte de ofrecer a la comunidad más riqueza de perspectivas y recursos. 

Esta combinación de perfiles distintos puede ser muy útil para superar el inconveniente derivado de la obligación de las comunidades de relacionarse con la administración mediante notificaciones electrónicas, lo que obliga a las comunidades a disponer de certificado digital y a realizar la vigilancia de notificaciones electrónicas, especialmente de las notificaciones de la administración tributaria. Puede tener más información sobre esta obligación en esta noticia. Aunque en la práctica esta obligación es cumplida por el administrador de la comunidad, en quien se suele descargar todo el peso de esta responsabilidad, para designar al administrador como apoderado se requiere disponer de este certificado digital. 

Dicho esto, no hay que olvidar que la funcionalidad del nombramiento del presidente, además de cumplir un mandato legal, es velar por el mantenimiento del inmueble, por lo que siempre será más indicado contar con un presidente que tenga voluntad de cooperación, sentido de la responsabilidad, sensibilidad en la conservación y vinculación con el inmueble. 

¿Cuál es la mejor recomendación cuando la persona designada no quiere aceptar el cargo?

Nuestra recomendación es siempre analizar las causas de la negativa de la persona designada a aceptar el cargo, aportando los recursos para que cada persona se sienta cómoda con su nombramiento, buscando que el nombramiento de cargos se adapte a las necesidades de cada comunidad, sensibilizar al máximo de copropietarios en los valores de conservación del inmueble, y fomentar la implicación de perfiles distintos en los cargos de la comunidad, para lograr así el mejor resultado para el inmueble y mejora de la calidad de vida de los vecinos, que en definitiva es el objeto del régimen de propiedad horizontal.