Limitación del precio de alquiler de vivienda

La Ley de la Vivienda quiere resolver el problema de la escasez de vivienda, y para ello establece distintas medidas que van desde la acción pública a la intervención en el mercado privado del alquiler de viviendas. Es esta última medida la que explicamos en esta entrada. Para ello, es necesario conocer antes el concepto de "zona de mercado residencial tensionado", que es el nuevo concepto sobre el que se regula el sistema de limitación de precio del alquiler.

¿Qué son las zonas de mercado residencial tensionado?

Las zonas de mercado residencial tensionado (o zonas tensionadas) son aquellas zonas que pueden tener un especial riesgo de carencia de vivienda para sus residentes, en las que las Administraciones públicas realizarán acciones específicas para mejorar la oferta de vivienda. Se considerarán zonas tensionadas aquéllas en las que la carga media del coste de la hipoteca o la renta mensual del alquiler, más gastos y suministros, supere el treinta por ciento de los ingresos o de la renta media de los hogares, o bien aquéllas en las que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado un crecimiento acumulado en los cinco años anteriores superior en tres puntos porcentuales al crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma. En Cataluña se ha aprobado una sola zona de mercado residencial tensionado que comprende 140 municipios.

¿Qué consecuencias tiene la declaración de una zona como mercado residencial tensionado?

La principal consecuencia es que la renta de los contratos de arrendamiento de viviendas situadas en zonas tensionadas no podrá ser superior a la última renta actualizada del contrato de arrendamiento que hubiere estado vigente en los cinco años anteriores. Por tanto, los nuevos contratos estarán condicionados por los precios que se hubieran pactado con anterioridad, sin tener en cuenta si dicha renta era inferior a la de mercado por alguna especialidad del contrato o del arrendatario.

Este límite podrá incrementarse en un máximo de un 10 por ciento sólo en caso de rehabilitación del edificio, actuación de mejora de accesibilidad, modificaciones que supongan un ahorro de energía primaria no renovable de un mínimo del 30 por ciento (acreditado mediante dos certificados de eficiencia energética, expedidos antes y después de la actuación), o cuando el contrato se firme por un período de 10 o más años, o con derecho de prórroga por dicho período.

¿Existe algún límite de la renta si la vivienda no ha estado alquilada en los últimos cinco años?

Si la vivienda no ha sido arrendada con anterioridad, o bien si el propietario es un gran tenedor, y siempre en caso de que la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado, existe otro límite de la renta mensual: es el denominado precio de referencia, que será aplicable siempre que exista una Resolución de la autoridad administrativa competente que así lo haya establecido. El valor de referencia (o sistema de índices de precios de referencia, según la terminología de la Ley) es un valor atribuido administrativamente a la renta del contrato de arrendamiento. Es un caso atípico de intervención de las administraciones en el mercado privado, aunque es cierto que ya se aplicó en ciudades europeas como Berlín o París, y también en Cataluña, en todos los casos con un éxito discutible.

Los índices de referencia son aplicables en Cataluña desde el día 16 demarzo de 2024. La principal crítica a este sistema es que este precio de referencia no tiene en cuenta las características particulares del inmueble, su estado de conservación, interiorismo, orientación, etc. por lo que probablemente y debido al exceso de demanda actual, se desincentivará la inversión de los propietarios porque no podrán beneficiarse de una mayor renta mensual en caso de que hagan actuaciones de mantenimiento y actualización de su vivienda. Más información sobre la regulación de precios de alquiler aplicada por la Generalitat de Cataluña aquí.

Desconocemos la eficacia que esta limitación de precios podrá tener en cuanto a favorecer la necesidad de vivienda, pero una vez más nos da la impresión de que se traslada al sector privado el peso de garantizar el cumplimiento de un derecho constitucional, el de la vivienda, cuando la responsabilidad debería recaer en el sector público, mediante las adecuadas políticas de vivienda y políticas de educación, formación profesional, promoción del empleo, fomentando empresas que generen valor añadido y generen empleo para equipos personales y profesionales que crezcan en el seno de estas empresas, con condiciones de estabilidad laboral que les permita acceder a viviendas dignas. Por el contrario, la medida de limitación de precios puede desincentivar la inversión en las viviendas de alquiler, que derive a medio plazo en la degradación del parque de viviendas de alquiler.