El cargo de presidente de la comunidad de propietarios: ¿un derecho o una obligación?

El presidente de la comunidad de propietarios es una figura controvertida. En este cargo confluyen cargas, responsabilidades, derechos y facultades. En esta noticia profundizaremos en los derechos y obligaciones que conlleva el ejercicio del cargo de presidente de la comunidad.

¿Cuáles son las funciones del presidente de una comunidad?

Las funciones del presidente de edificios situados en Cataluña están reguladas en el artículo 553-16 CCat, y son las siguientes:
a) Convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios.
b) Representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente.
c) Elevar a públicos los acuerdos, si procede.
d) Velar por el buen funcionamiento de la comunidad y por el cumplimiento de los deberes del secretario y del administrador.
e) Cualesquiera otras funciones que establezca la ley.

Aunque la ley define estas funciones como obligaciones, la verdad es que todas ellas pueden ser analizadas desde una doble perspectiva, porque todas las funciones del presidente son, a la vez, tanto derechos como obligaciones. Así, la facultad de convocar reuniones es una obligación, pero a la vez es una facultad que se reconoce al presidente y que, en la práctica, le confiere el derecho a convocar a la junta de propietarios cuando considere que ello sea necesario o conveniente. Y lo mismo sucede con la representación de la comunidad, la elevación a público de acuerdos, etc.

¿Esto quiere decir que el presidente puede hacer lo que considere conveniente para la gestión de la comunidad?

Todas las obligaciones requerirían un comentario detallado, pero quizá la obligación que ha sido objeto de más matización a nivel jurisprudencial ha sido la establecida en la letra b), referente a la facultad de representación de la comunidad. Porque aunque la redacción de la norma indica que el presidente representa a la comunidad, su actuación debe limitarse a ejecutar acuerdos que haya adoptado previamente la junta, sin que sea posible que el presidente adopte decisiones sin contar con este órgano. Según establece la Sentencia del Tribunal Superior de Justifica de Catalunya 3/2019, de 17 de enero de 2019, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal reconozca al Presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado que "esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de Presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias". Por tanto, el presidente siempre deberá respetar el criterio de la junta de propietarios, cuyo funcionamiento analizamos en esta noticia.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2011 aclara que debe impedirse que la voluntad personal del presidente sea la que vincule a la comunidad, porque debe prevalecer siempre el criterio de la junta de propietarios, que es el que refleja "la verdadera voluntad de la comunidad". Así, por más que el presidente tenga facultad de representación de la comunidad, no se admite que inicie por si sólo un procedimiento de reclamación de deuda a un propietario moroso, porque esta acción requiere la previa adopción del acuerdo en junta de propietarios. Puede tener más información sobre la gestión de la morosidad en las comunidades de propietarios en esta noticia.