Recientemente se ha producido un hecho que ha causado cierta perplejidad en el ámbito jurídico, en relación con la modificación realizada por el Gobierno que afectaba al arrendamiento de viviendas. Esta situación ha venido a complicar el ya complejo régimen transitorio de los arrendamientos de vivienda, puesto que en la actualidad coexisten diferentes regímenes jurídicos que son aplicables a los contratos en función de la fecha de vigencia.
El Gobierno realizó una reforma legislativa del régimen jurídico del arrendamiento de viviendas mediante el Real decreto ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Esta norma tenía por objeto dar estabilidad y una mayor protección a los arrendatarios, penalizando expresamente en algunos casos la figura de la arrendador persona jurídica, y entró en vigor el día 19 de diciembre de 2018.
La herramienta legislativa utilizada fue un Real Decreto-ley, que es una norma que aprueba el Gobierno pero cuyo rango en la jerarquía normativa es de Ley. Para ello, una vez aprobados los Decretos-leyes, deberán ser inmediatamente sometidos a debate y votación de totalidad al Congreso de los Diputados en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación. El Congreso habrá de pronunciarse expresamente dentro de dicho plazo sobre su convalidación o derogación. Esta técnica del Real Decreto-ley está prevista únicamente para casos de "extraordinaria y urgente necesidad", por lo que no puede ser utilizada en todo caso.
Pues lo sucedido en este caso es que el Congreso no ha convalidado el Real Decreto-ley. En el BOE del día 24 de enero de 2019 consta publicada la Resolución de 22 de enero de 2019, por la que se acuerda la publicación de la no convalidación.
Sin embargo, el acuerdo de convalidación tiene efectos desde el día de su publicación en el BOE, por lo que la norma no convalidada habrá estado vigente desde el día 19 de diciembre de 2018 hasta el día 24 de enero de 2019.
El efecto de esta situación es que los contratos celebrados entre las fechas indicadas tendrán un régimen jurídico propio, cuya principal característica es que la duración mínima del contrato es de cinco años. O, dicho de otra forma, un régimen de prórroga obligatoria para el propietario y potestativa para el arrendatario aplicable en contratos de duración inferior a cinco años.
La norma también incluía otras modificaciones, como una reforma procesal en la tramitación de desahucios y lanzamientos para dar protección a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad, y una exención de pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en caso de arrendamientos de vivienda habitual. Por efecto de la derogación, estas dos modificaciones quedan sin aplicación. Por tanto, vuelve a ser plenamente exigible el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, lo cual genera una cierta inseguridad porque, aunque el obligado al pago de este impuesto es el arrendatario, en caso de impago el responsable subsidiario es el propietario.
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