Entre los numerosos cambios introducidos por la reforma fiscal 2015, hay que tener en cuenta el que afecta al arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda en el impuesto sobre la renta. Hasta ahora, existían dos porcentajes de reducción aplicable en caso de viviendas arrendadas: de una parte, el porcentaje del 60%, aplicable con carácter general siempre que el arrendamiento fuera de vivienda; de otra parte, el porcentaje incrementado del 100%, aplicable en caso de que el arrendatario cumpliera determinados requisitos de edad y volumen de ingresos.
La regulación anterior era especialmente complicada por varias razones. Entre otras, porque existieron modificaciones normativas que obligaron a establecer un régimen transitorio. También porque la aplicación del porcentaje incrementado dependía de circunstancias personales (edad) y económicas (volumen de ingresos anuales) del arrendatario, hecho que motivaba que estos datos debieran comunicarse al arrendador, cosa que podía afectar la privacidad de datos del arrendatario. El sistema establecido para acreditar la aplicabilidad del porcentaje de reducción del 100% era una declaración suscrita por el arrendatario en la que comunicaba estos datos, que además debía estar formalizada antes de una determinada fecha.
La regulación se ha simplificado con la reforma fiscal y las modificaciones en el impuesto sobre la renta, aunque a costa de incrementar el coste fiscal de los arrendamientos de vivienda, porque sencillamente se ha suprimido el porcentaje de reducción incrementado. En consecuencia, a partir del 1 de enero de 2015 deja de ser aplicable el porcentaje de reducción incrementado, siendo aplicable únicamente el porcentaje de reducción del 60%.
Sin embargo, con la supresión del porcentaje de reducción incrementado no se eliminan por completo las dificultades a la hora de aplicar la reducción del rendimiento neto.
Hay que tener en cuenta que el porcentaje de reducción se aplica únicamente en caso de arrendamientos de vivienda. La normativa del impuesto sobre la renta no dice más, pero para eso está la Ley de Arrendamientos Urbanos, que define lo que se considera arrendamientos de vivienda a efectos de la Ley. Esta norma define como arrendamiento de vivienda aquél que recae sobre una edificación cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. La combinación entre ambos artículos determina que la reducción del 60% es aplicable únicamente a los arrendamientos de vivienda habitual, y no a los arrendamientos de vivienda de uso turístico, de temporada, segunda residencia, etc.
Además, la normativa del impuesto sobre la renta es muy clara al definir que la reducción se aplicará únicamente en caso de rendimientos que hayan sido declarados por el contribuyente. En consecuencia, si un arrendador omite consignar este rendimiento en la declaración del impuesto sobre la renta, en caso de que posteriormente este rendimiento se someta a tributación, se tributará por el rendimiento íntegro, sin derecho a la aplicación de la reducción.
Esta previsión opera como una especie de penalización adicional para quien no declare los arrendamientos de vivienda, indudablemente con efectos disuasorios. Así, en caso de que la Administración descubra ingresos procedentes del arrendamiento de inmuebles, el arrendador tendrá una doble penalización: no sólo se impondrá la sanción que corresponda sino que, además, el cálculo de la base dará un resultado superior, al no poder aplicar la reducción del rendimiento neto.
Por último, la reducción únicamente se aplica en caso de que el rendimiento neto sea positivo. Esta previsión parte de la premisa de que, en el impuesto sobre la renta, los rendimientos del capital inmobiliario pueden ser negativos, en caso de que el volumen de los gastos más habituales de un inmueble arrendado (no de todos) sea superior al volumen de ingresos. En tal caso, es posible aplicar el rendimiento negativo íntegramente, sin reducción.
Teniendo en cuenta lo indicado, no hay problema en aplicar la reducción, que convierte el rendimiento derivado de alquileres de vivienda en un ingreso fiscalmente privilegiado, al ser casi el único ingreso -excluyendo a los rendimientos irregulares- que puede beneficiarse de una reducción tan alta.
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