Solucions per designar president de la comunitat de propietaris

En aquesta notícia ens centrarem en l'anàlisi de les circumstàncies del nomenament del càrrec de president de les comunitats de propietaris, i ens plantejarem a qui pot designar-se com a president, si és un càrrec obligatori, quines alternatives existeixen en cas que hi hagi discrepància entre la comunitat i la persona designada com a president, i proposem solucions en cas que hi hagi persones que no vulguin acceptar aquesta designació.

Existeix obligació d'acceptar el càrrec de president la meva comunitat de propietaris?

La primera qüestió que se'ns planteja és si aquest càrrec és obligatori. La resposta és que sí que ho és. Algunes persones no volem assumir obligacions i càrregues perquè considerem que el nostre dia a dia ja és prou complex per a haver d'assumir, a més, altres càrregues com la de gestió de la nostra comunitat. Però realment aquesta càrrega correspon a tots els copropietaris, perquè, al cap i a la fi, tots són titulars d'una propietat i existeix responsabilitat és vetllar per ella i gestionar-la de la millor forma possible. I quan es refereix a una propietat dins d'un edifici dividit en règim de propietat horitzontal, aquesta administració ha de realitzar-se en coordinació amb la resta de copropietaris. Així, el nomenament de president és un càrrec obligatori, per la qual cosa la persona designada no pot oposar-se al nomenament. 

Dit això, res impedeix que la persona designada plantegi a la junta de propietaris la seva situació personal i que aquest òrgan adopti una decisió sobre el seu nomenament. La junta podria acordar eximir a una determinada persona de les seves obligacions. Per a això és convenient que el president exposi la seva situació personal indicant les raons que li impedeixen exercir el càrrec i, millor encara, que faci alguna proposta constructiva com plantejar posposar el nomenament en lloc de simplement manifestar la impossibilitat d'exercir-lo. Les causes eximents que solen acceptar-se amb major freqüència són l'edat o situació de malaltia, quan aquestes circumstàncies són realment impeditives.

Aquesta obligatorietat existeix tant si el nomenament és aleatori com si existeix un torn rotatori establert en estatuts o mitjançant acord de junta.

A qui pot designar-se president?

El càrrec ha de recaure en un propietari de qualsevol dels elements que integren la divisió horitzontal, tant si viu com si no resideix en l'edifici. No pot designar-se als arrendataris, ocupants, a terceres persones o a l'administrador per a exercir el càrrec de president. Si hi ha diversos cotitulars d'un element privatiu, qualsevol d'ells pot ser designat president. Quan el propietari de l'immoble sigui una persona jurídica (una societat limitada, per exemple), aquesta és la que haurà de ser designada president. En aquest cas, les funcions pròpies del càrrec seran exercides pel representant legal de la societat. 

Què passa si es nomena un president que no és propietari?

En cas de nomenament d'una persona que no és propietària, l'acord és impugnable perquè aquest president no reuneix els requisits necessaris per a ostentar el càrrec. Aquesta situació no és infreqüent en la pràctica, quan es nomena, per exemple, a un president que realment és un fill del titular registral de l'immoble. En aquest cas, aquest acord és impugnable, encara que probablement la resolució judicial sobre la nul·litat de l'acord es notificarà quan ja hagi transcorregut el termini d'exercici del càrrec. 

El dubte que es planteja en aquest cas és si els acords adoptats i executats pel president designat indegudament són vàlids i eficaços. La resposta és que sí: el fet que el president no reuneixi els requisits per a ser president de la comunitat no converteix els actes realitzats en invàlids: per exemple, una reclamació judicial de deute a un propietari morós no és impugnable si el president facultat per a l'exercici no reuneix requisits, perquè realment la legitimació activa per a l'acció correspon a la comunitat i no al president com a persona física.

Quina és la solució que estableix la llei quan no hi ha manera de designar un president?

La solució s'estableix per la via del procés d'equitat, que és un procediment molt poc utilitzat en dret processal. La solució que estableix la Llei és que, en cas que no hi hagi acord, el propietari designat podrà sol·licitar al jutge competent que se li eximeixi de l'exercici del càrrec, disposant per a això del termini d'un mes. La junta de propietaris també podria recórrer a aquest procediment si li resultés impossible nomenar un president. En aquest cas el jutge resoldrà el que consideri convenient. El tema és que els tempos de tramitació judicial són tan lents i el jutge pot conèixer tan poc de la situació real de la comunitat que probablement la solució arribarà tard i no serà de gran utilitat.

I en els relativament pocs casos que hi ha hagut pronunciaments judicials, la tendència és a no eximir de l'exercici del càrrec, especialment quan hi ha un administrador que és qui realment assumeix el pes de la gestió de la comunitat.

Però, realment qualsevol propietari pot exercir de president?

No sols qualsevol propietari pot exercir com a tal, sinó que és convenient que tots els copropietaris tinguin l'oportunitat d'exercir el càrrec per a conèixer l'immoble i implicar-se en la seva gestió. Dit això, hi haurà persones més habituades a la gestió i altres que tinguin a priori menys habilitats o menys disponibilitat. En aquests casos pot ser útil establir col·laboracions entre veïns, designant càrrecs de suport com el de vicepresident, de manera que cada persona pugui aportar les seves habilitats específiques i aconseguir major implicació, a part d'oferir a la comunitat més riquesa de perspectives i recursos. 

Aquesta combinació de perfils diferents pot ser molt útil per a superar l'inconvenient derivat de l'obligació legal de les comunitats de relacionar-se amb l'administració mitjançant notificacions electròniques, la qual cosa obliga les comunitats a disposar de certificat digital i a realitzar la vigilància de notificacions electròniques, especialment les de l'administració tributària. Podeu trobar més informació sobre aquesta obligació en aquesta notícia. Encara que en la pràctica aquesta obligació és complerta per l'administrador de la comunitat, en qui se sol descarregar tot el pes d'aquesta responsabilitat, per a designar a l'administrador com apoderat es requereix disposar d'aquest certificat digital. 

Dit això, cal no oblidar que la funcionalitat del nomenament del president, a més de complir un mandat legal, és vetllar pel manteniment de l'immoble, per la qual cosa sempre serà més indicat comptar amb un president que tingui voluntat de cooperació, sentit de la responsabilitat, sensibilitat en la conservació i vinculació amb l'immoble. 

Quina és la millor recomanació quan la persona designada no vol acceptar el càrrec?

La nostra recomanació és sempre analitzar les causes de la negativa de la persona designada a acceptar el càrrec, aportant els recursos perquè cada persona se senti còmoda amb el seu nomenament, buscant que el nomenament s'adapti a les necessitats de cada comunitat, sensibilitzar al màxim de copropietaris en els valors de conservació de l'immoble, i fomentar la implicació de perfils diferents en els càrrecs de la comunitat, per a aconseguir així el millor resultat per a l'immoble i millora de la qualitat de vida dels veïns, que en definitiva és l'objecte del règim de propietat horitzontal.