Recentment s'ha modificat el règim jurídic de l'arrendament d'habitatges. Pot tenir accés a la normativa substantiva reguladora dels arrendaments urbans en aquest enllaç.
És destacable com a anècdota el sinuós procés que ha seguit l'aprovació d'aquesta nova regulació. Perquè l'actual Reial decret llei 7/2019 va ser precedit d'una norma anterior amb un contingut molt similar, l'eficàcia del qual requeria una convalidació parlamentària... que mai es va produir. En conseqüència, tenim el dubtós honor de tenir una modificació de la normativa d'arrendaments urbans que va estar vigent des del 19 de desembre de 2018 (data d'entrada en vigor del Reial decret llei 21/2018) fins el dia 24 de gener de 2019 (Data de la Resolució de 22 de gener de 2019, que publica l'Acord del Congrés dels Diputats pel qual es deroga el Reial decret llei 21/2018). Pot tenir més informació sobre aquest tema en aquest enllaç.
El nou règim jurídic és aplicable aplicable a contractes celebrats a partir del dia 6 de març de 2019. Per tant, no afecta als contractes subscrits amb anterioritat a aquesta data, que continuaran regint-se pel règim que els era aplicable, tant si estan en el període inicialment pactat per les parts, com si estan en pròrroga anual, o si estan en la pròrroga posterior d'un any. No obstant això, la norma estableix expressament que, si totes dues parts ho acorden, els contractes preexistents podran adaptar-se al nou règim jurídic.
Les principals novetats introduïdes per aquesta normativa són les que destaquem a continuació.
En arrendament d'habitatge, el termini mínim de durada del contracte de forma obligatòria per a l'arrendador és de cinc anys. L'actual regulació reprodueix l'esquema de terminis que ja és conegut en matèria d'arrendament d'habitatge, amb l'única modificació que el nombre de pròrrogues automàtiques anuals, que fins ara era fins a un màxim de tres anys, s'estableix un màxim de cinc anys. Així, amb la nova normativa el contracte de durada inferior a cinc anys es prorrogarà anualment, de forma potestativa per a l'arrendatari però obligatòria per a l'arrendador, fins a un màxim de cinc anys.
En cas que l'arrendador sigui una persona jurídica (societat anònima, limitada, associacions, societats cooperatives, etc.), el termini s'incrementa de cinc a set anys. Aquest termini no serà aplicable a entitats col·lectives sense personalitat jurídica com a comunitats de béns, comunitats de propietaris, etc.
Finalitzat aquest termini de cinc o set anys, es regula una pròrroga anual addicional de fins a tres anys (que substitueix a la pròrroga d'un any establerta pel règim anterior).
En l'esquema de durada del contracte que hem exposat, cal destacar que es poden distingir tres fases de pròrrogues. En primer lloc, les que es produeixen durant els cinc (o set) primers anys de vigència del contracte, que són potestatives per a l'arrendatari i obligatòries per a l'arrendador, i que per a simplificar poden denominar-se pròrrogues obligatòries.
En segon lloc, existeix una pròrroga que es produeix una vegada transcorregut aquest període inicial de fins a cinc o set anys. La norma estableix que, transcorreguts els cinc o set primers anys de vigència del contracte, el contracte es prorrogarà per terminis anuals fins a un màxim de tres anys més. No obstant això, en aquest termini addicional de tres anys es produeixen realment dues situacions diferenciades. Una primera, que es produeix immediatament després de finalitzat el període de pròrroga obligatòria, que és una pròrroga potestativa tant per a l'arrendatari com per a l'arrendador. Com aquesta pròrroga no és obligatòria per a cap de les parts, totes dues parts poden evitar la pròrroga i extingir així la vigència del contracte. Per tant, pot qualificar-se com a pròrroga potestativa.
Per a evitar que es produeixi la pròrroga del contracte, la regulació actual, com l'anterior, permet que qualsevol de les parts comuniqui la seva voluntat de no renovar el contracte. El canvi normatiu consisteix en l'ampliació d'aquest termini de preavís respecte de la primera pròrroga, que ara és de quatre mesos si qui ho realitza és l'arrendador, i de dos mesos si qui el realitza és l'arrendatari.
Finalment, una vegada produïda aquesta pròrroga potestativa, tornen a produir-se altres dues pròrrogues obligatòries. Perquè la norma indica que la pròrroga es produirà per terminis anuals fins a un màxim de tres, tret que l'arrendatari manifesti la seva voluntat de re no renovar el contracte. Per tant, tornem a tenir aquí un règim de pròrroga potestativa per a l'arrendatari i obligatòria per a l'arrendador. El termini de preavís que ha de complir l'arrendatari per a evitar la pròrroga del contracte és de trenta dies d'antelació a la data de finalització de qualsevol de les anualitats.
L'arrendador pot oposar-se a les pròrrogues obligatòries si té necessitat d'ocupar l'habitatge arrendat per a ell mateix, o bé per als seus familiars de primer grau per consanguinitat o adopció, o bé per al seu cònjuge en cas de dissolució del matrimoni (separació, divorci, o nul·litat matrimonial). És de destacar, no per la seva novetat sinó per la seva rellevància, que perquè l'arrendador pugui exercir aquesta facultat, aquesta previsió ha de constar expressament en el contracte d'arrendament.
La fiança del contracte és d'una quantitat equivalent a un mes de renda; aquesta és la fiança que ha de ser dipositada en l'Òrgan competent. La norma permet establir altres garanties addicionals, però en els contractes de fins a cinc o set anys de durada l'import d'aquestes garanties no podrà ser superior a l'import de dos mesos de renda.
Fins avui, les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte eren satisfets en la forma en què s'acordés, sent molt habitual que fossin a càrrec de l'arrendatari. La norma trenca amb aquesta pràctica en establir que aquestes despeses seran a càrrec de l'arrendador quan aquest sigui una persona jurídica. En cas que l'arrendador sigui una persona física no s'estableix cap regulació, per la qual cosa cal entendre que es manté l'acord entre les parts com a principal forma de distribució d'aquestes despeses.
En cas de transmissió de l'habitatge per qualsevol títol, l'arrendatari pot continuar en l'habitatge durant el període de durada mínima (de cinc o set anys), encara que aquest arrendament no estigui inscrit en el Registre de la Propietat.
Respecte de l'actualització de rendes, és destacable que, a falta de pacte exprés, no podrà practicar-se actualització de la renda del contracte per aplicació de l'IPC o índex similar. S'estableix llibertat de les parts per a establir diferents formes d'actualització de la renda, però en cap cas el resultat de l'increment produït com a conseqüència de l'actualització podrà ser superior al resultat d'aplicar la variació percentual experimentada per l'IPC a la data de cada actualització.
Per a protegir a l'arrendatari, s'introdueix un nou tràmit en els procediments de desnonament, que s'articula mitjançant dues noves obligacions a càrrec del Jutjat. D'una part, s'obliga el Jutjat a informar el demandat de la possibilitat que acudeixi als serveis socials perquè aquests puguin apreciar si existeix situació de vulnerabilitat. D'altra banda, s'obliga al mateix Jutjat a informar directament els serveis socials.
Amb aquesta previsió es pretén que quan els serveis socials apreciïn que existeix vulnerabilitat social i/o econòmica, puguin comunicar-ho així al Jutjat, a aquest efecte que pugui suspendre's el procés de desnonament fins que els serveis socials no adoptin les mesures oportunes. És de destacar que aquest nou supòsit de suspensió retardarà encara més els ja lents i injustos processos judicials de desnonament. Perquè el termini màxim de suspensió és d'un mes, però comença a córrer des de la recepció de la comunicació dels serveis socials, i és improbable que s'aconsegueixi aixecar la suspensió de forma àgil tan aviat com hagi transcorregut aquest termini. A més, el termini es reprendrà "una vegada hagin estat adoptades les mesures o transcorregut el termini de suspensió" però, pel caràcter *garantista dels jutges, és probable que el jutjat esperi a disposar de les mesures encara que aquestes se li comuniquin fora del termini d'un mes. Finalment, és de destacar que, quan l'arrendador sigui una persona jurídica, el termini de suspensió és de tres mesos.
Finalment, s'estableix l'exempció de l'Impost indicat en cas de contractes d'arrendament d'habitatges.
Àrea client
TORNAR AL LLISTAT
