Un dels principals problemes d'una comunitat de propietaris és la gestió de la morositat. Això és, com gestionar el tema del propietari deutor que no paga els seus deutes perquè no vol, o perquè no pot. De vegades realment no pot fer front al pagament de les despeses que li genera el seu habitatge, perquè no té suficients recursos. En altres ocasions, el deutor prioritza altres despeses o necessitats i categoritza la despesa comunitària com a secundària, per la qual cosa mai troben el moment de pagar-los. També hi ha propietaris deutors que instrumentalitzen el seu deute amb la comunitat, i la plantegen com una forma d'exterioritzar la seva oposició, descontent o disconformitat amb elements objectius o subjectius de la comunitat. O, finalment, pot haver-hi situacions de conflicte entre cotitulars o amb arrendataris, que dificultin el pagament. Cadascuna d'aquestes posicions obeeix a situacions econòmiques i psicològiques diferents, i pot requerir una solució diferent.
Per tant, la primera conclusió és que no hi ha una solució única per aconseguir el pagament d'un deute amb la comunitat. En alguns casos el més adequat serà plantejar directament una via judicial; en uns altres, el més adequat serà una mediació. En algunes ocasions, l'òptim serà resoldre la situació de conflictivitat subjacent per resoldre no només el problema de morositat actual, sinó també els problemes de morositat i convivència futurs.
Sense perjudici de l'indicat, cal dir que cap de les situacions indicades és una circumstància eximent de l'obligació de pagament. No tenir recursos suficients, no voler pagar, prioritzar altres necessitats, el desacord amb la comunitat, o una situació de conflicte entre cotitulars, cohereus, o amb arrendataris, no són rellevants a l'hora d'intentar evitar el pagament d'un deute amb la comunitat, sempre que l'acord estigui ben adoptat i no hagi estat impugnat. Però és evident que entendre el conflicte pot ajudar a resoldre més fàcilment una situació de morositat.
Dit això, no podem oblidar que és una situació que ha d'enfrontar-se i resoldre's perquè un sol propietari morós deutor pot bloquejar o hipotecar decisions o projectes que beneficiarien a l'immoble i als seus propietaris i ocupants. I, al final, la majoria de situacions poden resoldre's si s'actua amb tenacitat i amb una bona estratègia.
Per decidir la millor forma d'enfrontar-se a la situació de morositat cal analitzar detalladament diversos punts. D'una part, la legalitat de l'acord de pagament. D'altra banda, la situació del propietari deutor. Finalment, cal analitzar els recursos de la comunitat i la seva disponibilitat per gestionar una demanda judicial.
El primer punt a analitzar és la legalitat de l'acord de pagament. Des del punt de vista legal, l'element més important és que l'acord de pagament estigui ben adoptat; això és, primer de tot cal verificar la legalitat de l'acord de pagament. No és que la legalitat de l'acord sigui un requisit de procedibilitat; pot plantejar-se una demanda judicial encara que l'acord tingui algun vici, per exemple, de forma. La finalitat de verificar la legalitat de l'acord és anticipar-nos a possibles al·legacions del demandat, i valorar l'oportunitat d'èxit d'una possible demanda de reclamació de quantitat.
L'acord ha d'haver estat adoptat complint els requisits legals. Habitualment ha d'haver estat adoptat en una junta de propietaris, per la qual cosa serà necessari examinar els requisits formals de la junta (des de la convocatòria, fins a la celebració i, finalment, a l'acta i al certificat de la mateixa). Per a més informació sobre l'adopció d'acords, pot seguir aquest enllaç.
Un element essencial a revisar és si l'acord ha estat o no impugnat judicialment. Els acords d'una junta de propietaris poden ser impugnats judicialment únicament en els següents suposats:
• Si l'acord és contrari a les lleis;
• Si l'acord és contrari al títol de constitució o als estatuts;
• Si l'acord implica un abús de dret;
• Si l'acord és contrari als interessos de la comunitat o si són greument perjudicials per a un dels propietaris.
Cal dir que únicament poden impugnar un acord els propietaris que hagin votat en contra del mateix, sempre que estiguin al corrent de pagament dels deutes amb la comunitat que estiguin vençudes al moment de l'adopció de l'acord que s'impugna o que hagin consignat el seu import. I el termini d'impugnació és de tres mesos o d'un any, en funció de la causa d'impugnació que s'al·legui, a explicar des de la data de notificació de l'acta.
Encara que és cert que la impugnació d'un acord de la junta de propietaris no suspèn la seva executivitat, si que poden existir mesures cautelars decretades pel jutge, que poden arribar a consistir fins i tot en la suspensió provisional de la seva executivitat. En conseqüència, en cas d'impugnació cal verificar si han estat decretades mesures que afectin a l'executivitat de l'acord.
El segon punt a analitzar és la persona del deutor. Com a pas previ, cal identificar adequadament el deutor: en ocasions la persona que actua com a interlocutor enfront de la comunitat no és el titular real de l'immoble. Sempre és aconsellable demanar una nota informativa al Registre de la Propietat per identificar adequadament al deutor, ja que el titular registral és el responsable del pagament enfront de la comunitat. En ocasions tenim alguna sorpresa amb la identitat del deutor o apareixen cotitulars, que són responsables solidaris del deute amb la comunitat i que en ocasions desconeixen l'existència del deute. De vegades al·leguen que no viuen en l'immoble o que ho han cedit a un tercer. Cal dir que cap d'aquestes al·legacions eximeix de l'obligació de pagament als cotitulars.
Una vegada identificat, cal centrar el focus en la situació financera del deutor: si actualment té solvència; si una possible insolvència és transitòria o amb previsió de permanència, si els ingressos que percep són embargables o no, si pot tenir altres càrregues el pagament de les quals sigui preferent al deute de la comunitat, si està en tràmit d'una dació en paga de l'habitatge a l'entitat bancària... Analitzar la situació financera del deutor és convenient per anticipar-nos a una possible situació d'insolvència definitiva. Ens podem trobar amb una sentència condemnatòria i un deutor insolvent, amb el que la comunitat realment no aconsegueix el seu objectiu final, que és el cobrament del deute.
Si que és cert que pot arribar a demanar-se l'embargament del propi habitatge, però habitualment té altres deutes i el màxim que s'aconsegueix és un manament d'embargament, que si s'inscriu en el Registre de la Propietat genera una nova despesa a càrrec de la comunitat. Pot demanar-se també l'embargament de béns mobles de l'habitatge... però és difícil que el deutor declari que els té.
Finalment, el tercer punt a analitzar són els recursos i la disponibilitat de la comunitat per gestionar una demanda judicial. Hi ha comunitats més bel·ligerants i hi ha altres més pacients. La relació personal que tingui amb el veí morós és crucial en aquest punt. També cal revisar si la comunitat té una cobertura de defensa jurídica que li permeti tramitar la reclamació judicial sense cost.
No obstant això, l'element més determinant per a una bona gestió de la morositat és comptar amb els serveis d'un bon administrador que tingui la capacitat d'analitzar la situació amb criteri jurídic i amb sensatesa. Que sigui capaç de proposar la solució que en cada cas sigui més adequada, segons sigui el deute, el perfil del morós i el tipus de comunitat. Que no aboqui a la comunitat a demandes judicials temeràries o inútils. Que tingui imaginació i empatia per entendre la situació del morós. Que, si és l'indicat, tingui el coneixement jurídic suficient per orientar a la comunitat en el tipus de procés judicial a seguir i la tenacitat suficient per seguir el procés en tots els seus tràmits. Que sigui capaç de transmetre a la junta de propietaris de forma clara els avantatges i inconvenients de cada alternativa, perquè aquesta les pugui valorar i adoptar les seves pròpies decisions. I que, si esgotats tots els recursos al seu abast preveu que el deute és incobrable, tingui la sinceritat de reconèixer-ho.
Àrea client
TORNAR AL LLISTAT
