La intervenció dels copropietaris en una junta sembla una qüestió irrellevant. Amb freqüència se celebren reunions en les quals els assistents no tenen coneixement de les conseqüències jurídiques dels seus pronunciaments i manifestacions en aquesta junta. Però no té els mateixos efectes jurídics assistir a una junta que no assistir, o votar a favor o en contra d'un determinat acord, o bé manifestar una abstenció de vot.
Analitzem tots aquests aspectes des de la perspectiva de la normativa reguladora de la propietat horitzontal vigent a Catalunya.
En principi, la normativa afavoreix la constitució de la junta de propietaris, perquè és l'espai idoni de deliberació i adopció d'acords essencial en la vida de la comunitat i bàsica per a l'adequada conservació de l'edifici. La norma no exigeix cap quòrum mínim d'assistència. Així, la junta de propietaris es constitueix en la data i hora fixada per a la seva celebració, sense necessitat que estiguin presents un nombre determinat de propietaris o de quotes. En conseqüència, és admissible la constitució de la junta amb un només propietari. Tampoc és impeditiva l'absència del president o del secretari: si no assisteixen ni el president ni el vicepresident, es designa un propietari entre els assistents perquè presideixi la reunió; si no assisteix el secretari, també s'escull un propietari entre els assistents per a l'exercici de les funcions de secretari.
És de destacar que ha desaparegut en la normativa el sistema de doble convocatòria, que gairebé sempre obligava a celebrar les reunions en segona convocatòria per absència de quòrum, i que amb freqüència era motiu de comentaris desafortunats per part de propietaris puntuals però no informats, que es queixaven que la reunió es començava amb retard. Sempre calia aclarir que no hi havia suficient qòorum per celebrar la reunió en primera i, que per tant, no hi havia un altre remei que celebrar la reunió en segona convocatòria.
Una vegada constituïda la junta de propietaris, cal destacar com a qüestió prèvia que no tots els propietaris tenen dret de vot: els que no estiguin al corrent de pagament tenen veu però no vot. Això és, poden participar en les deliberacions de la junta però la seva opinió no es té en compte a l'hora de determinar si s'adopta o no un determinat acord. Això és, poden parlar -i influir en la formació de la majoria- però no votar. Si el propietari vol poder exercir el seu dret de vot, pot pagar el deute abans d'acudir a la junta general. No obstant això, existeixen situacions en les quals el propietari vol recuperar el seu dret de vot sense pagar el deute... en tal cas no li queda una altra opció que impugnar judicialment el deute. També existeix una situació intermèdia, en la qual el propietari paga però sense que la comunitat tingui facultat de disposició sobre l'import del deute: la consignació judicial o notarial de l'import degut.
La resta de propietaris que estan al corrent de pagament tenen dret de veu i vot. Però això no vol dir que en una junta pugui deliberar-se i adoptar decisions sobre qualsevol tema: únicament poden adoptar-se acords sobre assumptes inclosos en l'ordre del dia. L'establiment de l'ordre del dia de cada junta és, en principi, competència del President de la comunitat, encara que ha d'incloure en el mateix els punts que li hagin estat proposats per altres propietaris, per escrit i amb anterioritat a la reunió. Poden existir en un mateix ordre del dia diferents acords que requereixin majories diferents: cada acord es considerarà adoptat o no en funció del resultat del recompte de vots específic per a aquest punt i en funció de la majoria exigible per a cada supòsit.
La major part dels acords que habitualment s'adopten en una junta de propietaris es decideixen per majoria simple. Així, els acords habituals com a contractació de serveis de manteniment, canvi de número de compte bancària, execució d'actuacions puntuals de reparació, nomenament d'administrador, aprovació de comptes de l'exercici anterior, pressupost de despeses, etc, són acords que poden ser adoptats per majoria simple de vots.
El primer punt a distingir és que nombre de propietaris hem d'utilitzar per calcular la majoria. Hem destacat que els propietaris que no estan al corrent de pagament no tenen dret de vot; per tant, aquests propietaris no es tenen en compte per calcular la majoria simple. No obstant això, la normativa és encara més restrictiva, perquè estableix literalment que es refereix a "la majoria simple dels propietaris que han participat en la votació". Això és, ni es refereix a majoria simple dels propietaris de l'immoble, ni a majoria d'assistents a la reunió, ni a la majoria de propietaris assistents amb dret de vot. La normativa estableix que el conjunt de propietaris que es té en compte és el format per aquells que, a més de ser propietaris, estar presents en la reunió, i tenir dret de vot, participen en la votació. Amb aquesta descripció es crea una figura jurídicament difusa però, d'una altra, part, molt habitual en les juntes de propietaris, que és la del propietari assistent però que puntualment "es despista" i no participa en una determinada votació.
Aquesta mesura respon a la realitat de moltes juntes de propietaris en les quals, si no estan ben dirigides per un presidente diligent o un Administrador professional, permeten dispersions dels propietaris. També és cert que no tots els propietaris tenen un mateix grau de cultura cívica de participació en actes col·lectius, ni el mateix interès en tots els acords, ni la mateixa capacitat de concentració. No obstant això, genera un problema jurídic -especialment al Secretari de la Junta-, ja que en ocasions haurà de determinar diferents conjunts de propietaris sobre els quals calcular les diferents majories. Això és, hi haurà propietaris que constin en la llista d'assistents que no computaran a l'efecte del còmput d'una determinada majoria, o bé hi haurà propietaris que computin en un acord si i en un altre no.
El segon punt important és destacar que el sistema és de doble còmput: s'aconsegueix la majoria quan voten a favor de l'acord la majoria simple de persones quan, al seu torn, representin la majoria simple del total de les seves quotes de participació. I quan s'aconsegueix la majoria simple? Doncs quan el nombre de vots i de quotes a favor superen el nombre de vots i quotes en contra. Això és, es requereix no només majoria de persones, sinó també majoria de quotes. Aquest sistema tradicional de doble còmput s'estableix per evitar abusos de majoria. Així, el propietari únic d'un element privatiu immens, que habitualment té una quota de participació elevada, no pot adoptar decisions unilateralment. I a l'inrevés: un grup de propietaris d'elements privatius diminuts no pot adoptar decisions en detriment de propietaris que, encara que en nombre siguin inferiors, tenen elements amb una quota de participació elevada. En algunes comunitats, aquesta situació pot dificultar l'adopció de molts acords.
Existeix un tercer tema de menor rellevància però que mereix una anotació. És el dels propietaris que s'abstenen. Es considera abstenció el propietari que no es manifesta ni a favor ni en contra de l'acord. Pot ser un propietari diligent que participa de la votació -no està "desconnectat" al moment de la votació- però que no té una opinió definida d'un determinat punt, per falta d'informació prèvia o per la circumstància que sigui. També pot ser que realment no tingui interès en l'assumpte (molt freqüent en el cas de locals, que no tenen interès directe en molts dels acords que afecten principalment a habitatges). Encara que també pot ser el outsider, el freerider o el snob que únicament vol desmarcar-se de la majoria. En tots els casos, cal dir que l'abstenció es computa com a vot favorable al sentit de la majoria.
Però, i els no assistents? Com es computa el seu vot? Doncs el vot dels no assistents es computa en sentit favorable al de la majoria, tret que exerceixin el seu dret d'oposició. Això és, el vot dels no assistents es computa en el sentit de l'acord adoptat per majoria.
Els acords així adoptats es consideren vàlids i, en general, són executius des del moment de la seva adopció. Això és, poden dur-se a terme sense necessitat de cap formulisme ulterior. En particular, no es requereix l'aprovació de l'acta de la junta en què han estat adoptats. Són executius fins i tot quan són impugnats, tret que el jutge estableixi alguna mesura cautelar. I, finalment, evidentment obliguen a tots els propietaris, fins i tot als no assistents, als quals han votat en contra de l'acord (excepte alguna excepció), i als quals s'han abstingut en la votació.
Podeu accedir al text íntegre de la normativa aqui.
Àrea client
TORNAR AL LLISTAT
