La llei d'arrendaments urbans no preveu cap causa d'exclusió del pagament de la renda per força major o per declaració d'estat d'alarma o altres causes. Si que és cert que existeix una institució jurídica, la clàusula “rebus sic stantibus” en virtut de la qual és possible modular les clàusules contractuals a aquest efecte d'adaptar-les a les noves circumstàncies que puguin produir-se, sempre que aquestes siguin imprevisibles i alienes a la voluntat de les parts. No obstant això, enfront d'aquesta clàusula pot oposar-se el principi “pacta sunt servanda”, que imposa l'obligació de respectar i complir els acords.
Per evitar la inseguretat jurídica que pot suposar l'aplicació de les clàusules anteriors, mitjançant el Reial decret llei 15/2020, de 21 d'abril, de mesures urgents complementàries per a donar suport a l'economia i l'ocupació, s'ha establert una regulació específica en línia amb la clàusula “rebus sic stantibus”, com a mesura específica per a reduir cost de pimes i autònoms, que consisteix a concedir un ajornament en el pagament de la renda.
Aquesta mesura és aplicable únicament a arrendataris (persona física o jurídica) l'activitat de la qual s'hagi suspès o bé els ingressos de la qual del mes anterior al que sol·licita l'ajornament s'hagin reduït en un 75% respecte de la mitjana del mateix trimestre de l'any anterior.
El compliment d'aquests requisits hauran d'acreditar-se:
- Quant a la reducció d'ingressos, mitjançant declaració responsable de l'arrendatari. En tot cas, quan l'arrendador el requereixi, l'arrendatari haurà de mostrar els seus llibres comptables a l'arrendador per a acreditar la reducció de l'activitat.
- Quant a la suspensió d'activitat, s'acreditarà mitjançant certificat expedit per l'Agència Estatal de l'Administració Tributària o l'òrgan competent de la Comunitat Autònoma.
A aquest efecte, es considera un gran tenidor la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m².
En el primer cas, l'arrendatari pot proposar un ajornament de la renda mentre persisteixi la situació d'alarma, que el propietari ha d'acceptar. El màxim de rendes ajornades no podrà superar les quatre mensualitats.
En el segon cas, això és, si el propietari no és una entitat pública d'habitatge o un gran tenidor, l'arrendatari podrà sol·licitar igualment la moratòria, però el propietari no està obligat a acceptar la sol·licitud.
En aquests casos i de manera excepcional, amb l'objectiu de no descapitalitzar a l'arrendador, les parts podran disposar de la fiança, que podrà aplicar-se al pagament total o parcial d'alguna o algunes mensualitats de la renda. En cas que es disposi totalment o parcialment d'aquesta, l'arrendatari haurà de reposar l'import de la fiança disposada en el termini d'un any des de la celebració de l'acord o en el termini que resti de vigència del contracte, en cas que aquest termini fos inferior a un any.
El termini durant el qual l'arrendatari ha de sol·licitar aquest ajornament és fins al dia 23 de maig de 2020.
Àrea client
TORNAR AL LLISTAT
